Credor pode executar dívida judicialmente sem leiloar imóvel dado em garantia, decide STJ

Instituições financeiras que concedem empréstimos com garantia de alienação fiduciária de imóvel não são obrigadas a seguir o procedimento extrajudicial previsto na Lei 9.514/97. A decisão, unânime, foi tomada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Na prática, isso significa que o credor pode optar por ingressar diretamente com ação de execução judicial para cobrar a dívida inteira, em vez de primeiro consolidar a propriedade do imóvel e levá-lo a leilão. A única exigência é que o contrato seja um título executivo válido.

A mesma decisão também afastou a aplicação automática da Súmula 176 do STJ para anular cláusulas que utilizam a taxa CDI (Certificado de Depósito Interbancário) como referência para juros remuneratórios. Segundo o tribunal, trata-se de um índice definido pelo mercado e amplamente empregado no setor bancário.

O caso julgado

O recurso analisava contratos de mútuo firmados entre uma instituição financeira e o Fundo Garantidor de Créditos (FGC), com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Após o inadimplemento, o fundo ajuizou execução judicial.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) extinguiu a execução, determinando que o credor deveria seguir o rito da Lei 9.514/97: consolidar a propriedade, realizar leilão e cobrar apenas eventual saldo remanescente. Além disso, declarou nula a cláusula que adotava o CDI como base dos juros, aplicando a Súmula 176.

Entendimento do STJ

O relator, ministro Humberto Martins, destacou que o STJ já possui jurisprudência consolidada permitindo ao credor escolher entre a execução extrajudicial e a judicial.

"O credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóveis não está obrigado a promover a execução extrajudicial do seu crédito, podendo optar pela execução judicial integral, desde que o título seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade", afirmou.

O ministro citou precedente da própria turma, relatado por Ricardo Villas Bôas Cueva, que estabeleceu que a garantia fiduciária não elimina o direito do credor de escolher a via judicial. Para o relator, essa opção até amplia os direitos do devedor, que pode apresentar embargos e produzir provas — o que não ocorre no procedimento extrajudicial.

CDI como indexador

Quanto aos juros, Martins considerou que o TJ-SP aplicou indevidamente a Súmula 176. O enunciado, segundo ele, tratava de situações específicas e não se aplica ao CDI, amplamente utilizado no mercado bancário.

O relator citou o REsp 1.781.959, no qual o STJ reconheceu que a taxa DI não é abusiva por si, uma vez que é definida pelo mercado, não está sujeita a manipulações unilaterais e pode ser utilizada como parâmetro em operações bancárias.

Com esses fundamentos, a 3ª Turma deu provimento ao recurso especial e restabeleceu a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução.

REsp 1.978.188